После обзора ипотек для жилой недвижимости самое время перейти к теме, которая особенно интересует инвесторов и предпринимателей, — коммерческим ипотекам. Этот вид финансирования работает по иной логике и предъявляет другие требования.
Разобраться в деталях нам снова помогает Елена Быковец, CEO и основатель RelyOn Relocation®️, которая сопровождала множество сделок с коммерческой недвижимостью по всей Португалии.
Вопрос: Почему условия по коммерческой ипотеке строже, чем по жилой?
Елена: Для банков коммерческая недвижимость несёт более высокий риск. Доход зависит от арендаторов, денежного потока и эффективности бизнеса, поэтому оценка проекта более сложная. Банк смотрит не только на доход заявителя, но и на потенциал объекта, стабильность арендного дохода и долгосрочную жизнеспособность проекта.
Вопрос: Какие условия отличаются сильнее всего?
Елена:
– LTV (Loan-to-Value — соотношение суммы кредита к оценочной стоимости объекта) ниже: обычно 50–65%, тогда как по жилой недвижимости это 60–90%.
– Процентные ставки выше: в среднем 4,5–6%.
– Сроки короче: как правило, 15–20 лет, а не до 40.
– Критерии одобрения ориентированы на бизнес: доходность аренды, бизнес-план, прогнозируемый денежный поток.
Вопрос: Можете привести реальный пример?
Елена: Да, типовой пример выглядит так:
Стоимость объекта: €300 000
Кредит: €195 000 (65%)
Ставка: 4,8%
Срок: 20 лет
Ежемесячный платёж: около €1 250
Первоначальный взнос: €105 000
Разовые расходы: примерно €28 500 (IMT, гербовый сбор, банковские комиссии)
Вопрос: Какие документы нужны для коммерческой ипотеки?
Елена: Помимо стандартных документов — удостоверения личности, NIF и подтверждения доходов — банки запрашивают:
– подробный бизнес-план (если объект используется для собственного бизнеса),
– договор аренды или прогноз дохода (если это инвестиционная недвижимость),
– финансовую отчётность компании, если покупатель — юридическое лицо.
Вопрос: Как RelyOn Relocation®️ сопровождает клиентов в этом процессе?
Елена: Коммерческие сделки требуют серьёзной подготовки. Мы анализируем объект и его арендный потенциал, формируем финансовое досье в формате, понятном банкам, собираем документы и ведём переговоры с банковскими командами. Хорошо структурированная заявка значительно повышает шансы на одобрение.
Коммерческая ипотека в Португалии имеет более высокий порог входа, но при грамотном выборе объекта и сильной финансовой базе она часто открывает больший доходный потенциал.
Запишитесь на консультацию — мы рассчитаем ожидаемую доходность проекта, проверим документы и подготовим сильную заявку для одобрения коммерческой ипотеки.
